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其与买受人签订买卖合同有没有效力

案件简介：案外人擅自代被告与原告签订房屋买卖合同，现原告要求被告办理过户手续。

因危旧房改造的需要，**公司与万某某达成拆迁安置协议，案外人余某某代表万某某签字，后补偿房屋由余某某居住。1997年7月，翁某某为家庭生活，经人介绍与余某某相识，余某某称其可以代表万某某出售房屋，并将其代为签字的拆迁安置协议复印给翁某某。因该协议已生效，翁某某遂相信余某某有代理权而与之签订房屋买卖合同。1997年7月底，翁某某搬至该屋居住，但一直未办理过户登记手续，后在支付完大部分房款后，余某某不知去向。2000年，万某某办理所有权证，但未要求翁某某离开，现翁某某主张万某某办理过户手续。

裁判结果：案外人的行为构成无权处分，但并不影响合同效力，合同的法律后果由案外人承担。

从本案事实看，余某某陈述与万某某系亲戚关系并承诺自己有处分权不足以令人相信万某某已授权余某某出售房屋。余某某的行为不构成表见代理。余某某的无权处分行为因万某某的未作表示的拒绝追认而不能约束万某某。但虽然物权不发生转移，房屋买卖合同并不因无权处分而无效，对合同的法律后果应由余某某承担。

律师说法：出卖人无权处分行为对合同效力的影响。

在上述案件中，争议的焦点在于余某某的行为是否构成无权处分以及是否会影响房屋买卖合同效力的问题。所谓表见代理，是指行为人虽无代理权，但由于被代理人的行为造成了足以使善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权的表象，被代理人须对之负授权人责任的代理。在本案中，翁某某仅凭余某某陈述与万某某系亲戚关系并承诺自己有处分权，并不能当然的认为余某某系表见代理。而万某某未采取法律救济手段要求翁某某离开房屋，该不作为行为不能代表其已放弃房屋的所有权，也不能表明其追认了余某某的无权处分行为。依据合同法第48条规定，只能认定是其拒绝追认余某某无权处分行为。因此余某某无权处分其房屋的行为不能约束万某某，案涉合同的法律后果不应由万某某承担。然而虽然余某某出售房屋的行为系无权处分，但其与翁某某签订的合同并不因为无权处分行为而无效。依据买卖合同司法解释中第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。即无权处分并不影响合同的效力。之后合同如果不能履行的，该合同的法律后果应当由余某某承担。

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